房屋租賃合同的常見問題

時間：2020-10-24 11:13:37 租房合同我要投稿

房屋租賃合同的常見問題

　　未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效?這時房屋租賃合同常見問題之一。房屋租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同，而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動效果為目的的合同。出租人對房屋租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán)，不是房屋租賃合同必須考慮的內(nèi)容。承租人與次承租人就合同效力或合同解除產(chǎn)生爭議的，是否需要追加出租人為合同當事人?

房屋租賃合同的常見問題

　　1、未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效?

　　在沒有其他無效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。

　　房屋租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同，而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動效果為目的的合同。出租人對房屋租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán)，不是房屋租賃合同必須考慮的內(nèi)容。房屋租賃合同的`內(nèi)容是出租人將房屋租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將依照合同取得的對房屋租賃物的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有，并不構(gòu)成對房屋租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”�？梢姡瑢τ诔凶馊宋唇�(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，合同法給出租人設(shè)定的救濟途徑是可以解除原房屋租賃合同，而非宣告轉(zhuǎn)租合同無效。

　　2、承租人與次承租人就合同效力或合同解除產(chǎn)生爭議的，是否需要追加出租人為合同當事人?

　　一種觀點認為承租人與次承租人的關(guān)系，與出租人與承租人的關(guān)系是兩個法律關(guān)系，不應(yīng)當在一個案件中審理;另一種觀點認為應(yīng)當追加出租人為第三人，或通知出租人對房屋租賃合同是否解除作出意思表示，然后決定本案的審理。我們認為，承租人與次承租人之間的房屋租賃糾紛與前一房屋租賃合同是兩個法律關(guān)系，如果在案件審理過程中追加出租人為第三人或通知出租人表達意見的話，勢必造成訟累，不利于案件的審理。所以，不需要追加出租人為第三人或通知承租人。但是，承租人有證據(jù)證明出租人已通知解除房屋租賃合同的，在案件審理過程中應(yīng)當作為一個事實予以考慮;或出租人已另案訴訟要求與承租人解除房屋租賃合同的，應(yīng)當?shù)却戆傅奶幚斫Y(jié)果。

　　3、因原房屋租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，是否應(yīng)追加次承租人為當事人?對次承租人向承租入主張解除合同并要求賠償裝修等添附損失的，是否要追加原出租人為案件的當事人?

　　因原房屋租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告的，考慮到判決生效后的執(zhí)行問題以及保護次承租人利益的需要，原則上可以追加次承租人作為無獨立請求權(quán)的第三人參與訴訟。如果次承租人人數(shù)過多，且各方的利益也不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)情況需要，由當事人另行訴訟。次承租人要求承租人解除合同并賠償裝修等添附損失的，屬于合同當事人之間的糾紛，一般無須追加出租人為案件的第三人。

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