最高法：開放式小區(qū)將有立法過程
小編寄語(yǔ)：在昨日最高法通報(bào)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》的發(fā)布會(huì)上，最高法民一庭庭長(zhǎng)程新文表示，《意見》屬于政策層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)有關(guān)主體的權(quán)益保障問題，還有一個(gè)通過立法實(shí)現(xiàn)法治化的過程。
國(guó)務(wù)院近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，規(guī)定我國(guó)新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。
政策出臺(tái)到落地需“時(shí)間差”
長(zhǎng)期以來，對(duì)于我國(guó)的城鎮(zhèn)居民來說，生活在一個(gè)“有圍墻”的小區(qū)已經(jīng)成為了理所當(dāng)然的習(xí)慣。一個(gè)封閉小區(qū)中的居民往往會(huì)組成各種小團(tuán)體，形成人們居住地的社交圈、生活圈。在業(yè)內(nèi)看來，《意見》中有關(guān)推廣街區(qū)制的規(guī)定之所以一石激起千層浪，就是因?yàn)檫@項(xiàng)政策顛覆了人們既有對(duì)于城鎮(zhèn)居住環(huán)境的認(rèn)知，建議循序漸進(jìn)地開展，避免因?yàn)閺?qiáng)行推進(jìn)衍生出一系列的新問題。
《意見》在“不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”的規(guī)定前增加了“原則上”的前綴，還明確提出：已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。為政策的落地留下了緩沖余地。
事實(shí)上，現(xiàn)行相關(guān)政策的交叉，令有關(guān)街區(qū)制的推廣必然要有一個(gè)過程。有專家告訴記者，新政實(shí)施時(shí)，落實(shí)不再新建封閉小區(qū)的要求或許并不難，各地今后出讓土地時(shí)，只要將公共面積剝離出去，不再做“門禁社區(qū)”規(guī)劃即可，但對(duì)于已建成的小區(qū)，還需要邁過法律關(guān)，《物權(quán)法》等多部法律法規(guī)的相關(guān)內(nèi)容可能需要進(jìn)行修訂，而這就決定了《意見》從頒布到最終全面實(shí)施是存在“時(shí)間差”的。
立法周期長(zhǎng)短難測(cè)
現(xiàn)有《物權(quán)法》第73條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。這意味著，現(xiàn)有封閉小區(qū)內(nèi)的道路一般都納入了建筑面積公攤部分，屬業(yè)主共有。“如果已建成小區(qū)逐步打開，原有屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的部分就會(huì)被更多人使用，這部分產(chǎn)權(quán)如何確定歸屬，如果不再屬于業(yè)主共有后如何啟動(dòng)利益補(bǔ)償保障機(jī)制等都需要通過立法來規(guī)定，并不單純是發(fā)布行政法規(guī)政策就可以實(shí)現(xiàn)的。”北京玄德律師事務(wù)所主任律師郭哲直言�？梢�，程新文提出《意見》需要通過立法實(shí)現(xiàn)法治化并非空穴來風(fēng)。
那么，這一“緩沖期”會(huì)有多久呢?郭哲表示，具體時(shí)間雖難以預(yù)測(cè)，但根據(jù)《立法法》規(guī)定，首先，部委、單位等組織或者公民個(gè)人需要向全國(guó)人大提出修訂建議;其次，相關(guān)負(fù)責(zé)部門需要向社會(huì)公開修訂意見，并在到達(dá)截至日期后回收意見，對(duì)有合理、有法理依據(jù)等符合相關(guān)規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行采納，并形成提交全國(guó)人大及其常委會(huì)的審議稿;審議后，相關(guān)部門對(duì)審議稿幾次修訂后，最終才能經(jīng)全國(guó)人大或由全國(guó)人大授權(quán)常委會(huì)審議通過。
“一般來說，全國(guó)人大及其常委會(huì)對(duì)新法和既存法律修訂案的審議需要按計(jì)劃安排‘排隊(duì)’，審議開始后，通常還會(huì)經(jīng)過三次修訂，不過，部分國(guó)家迫切繼續(xù)制定、修訂的可能會(huì)縮短立法周期。”郭哲表示。
新制度需要大量配套政策
除了相關(guān)立法過程外，街區(qū)制的.推廣勢(shì)必還需要大量配套措施。北京工業(yè)大學(xué)城市交通學(xué)院副院長(zhǎng)陳艷艷表示，實(shí)行街區(qū)制是個(gè)系統(tǒng)工程，意味著居民出行方式、物業(yè)管理方式、社區(qū)治安管理方式都可能改變。推廣街區(qū)制，其他的配套措施也必須跟得上。陳艷艷舉例說，現(xiàn)在居民開車都很快，不僅在主干道，甚至在小路、紅綠燈口都不減速，未來在街區(qū)小道上，可能需要政府強(qiáng)制性限速。而在中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)楊保軍看來，打開封閉小區(qū)可以采取分步走的方式，第一步先讓行人穿過去，接下來是自行車，而且管理也要跟上。
不可否認(rèn)，從封閉式到街區(qū)制，住宅小區(qū)形式的變化也直接改變了我國(guó)傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式。物業(yè)公司代表、花樣年董事局主席潘軍則表示，大型住宅社區(qū)被道路物理拆分成若干小單元甚至是分棟單體，對(duì)管理成本的控制及安保的質(zhì)量具備較大的挑戰(zhàn)性，物業(yè)管理行業(yè)面臨行業(yè)重新洗牌，傳統(tǒng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面臨升級(jí)換代的需求，率先完成智能社區(qū)和智能安保建設(shè)的物業(yè)公司把握主動(dòng)權(quán)，在基礎(chǔ)服務(wù)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上，尋找新的利潤(rùn)來源將是關(guān)鍵。
另外，業(yè)內(nèi)表示，我國(guó)封閉式小區(qū)并不多，占地面積也普遍不大，緩解交通擁堵還可以從各類政府機(jī)關(guān)、高等學(xué)校和體育場(chǎng)館入手，改變?cè)行螒B(tài)。而陳艷艷也認(rèn)為，目前這些場(chǎng)所也多為封閉式，我國(guó)提出小區(qū)開放的同時(shí)，上述區(qū)域是否開放、開放程度等都還需要分類詳細(xì)規(guī)劃。
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